金地集团全套成本管理经验分享

房地产经理人联盟102017-06-20 22:03:14
金地集团成本控制

在地产圈,金地的成本控制一直是大家追捧与学习的标杆,网上的资料也不少,但是大多都过时老旧,今天就邀请来自金地的网友,从设计成本控制、施工成本控制、招标策略、样板房成本控制、成本信息化等方面分享金地集团的成本控制经验,希望大家喜欢......

一.金地集团设计阶段成本管理

设计阶段决定了项目成本的70%-80%,设计阶段的成本管理是项目全过程成本管理的重中之重。

一、方案设计阶段的成本管理

心得要诀

1、方案指标上的成本控制

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2、物业形态及结构形式的选择

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3、基础桩基类型选择不从经验主义出发

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4、选择建筑效果和成本控制双赢的建筑布局

——建筑竖向设计

香蜜山结合项目的山地特点,因山就势,建筑在不同的标高和台地之上,这种竖向设计最大化地减少了动土量,节省了大量的土方挖运成本。

黄金秘笈

1、公建配套面积的多少与客户和市场需求之间如何找平衡点

2、地下车库形态设置与园林环境规划设计之间如何找到平衡点

致胜一招

1、与设计部充分沟通和互动、全局观、尽职、投入、激情、此阶段设计人员的成本意识和全局观尤为重要。

二、 施工图阶段设计阶段的成本管理

心得要诀

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黄金秘笈

成本意识要超前,想到的事情就一定要想办法做到。

致胜一招

成本人员在设计阶段积极努力配合设计部,与设计人员充分沟通、信息及时反馈、共享。

二.金地施工图阶段成本管理

•心得要诀

1、充分、广泛的市场成本水平调研

充分、广泛的市场成本水平调研,为施工图设计阶段的限额设计及成本控制建议、招标等工作打下了坚实的基础。施工图设计前,对同类楼盘的广泛成本情况包括桩基选型、钢筋含量、混凝土含量、主要材料设备选型、建安成本等予以调研、分析,并与公司以往已开发楼盘的相应指标对比分析,指导施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议。

2、与设计部共同商定施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议

成本管理工作属全员性工作,成本管理是公司每个部门、每个人的责任。在完成施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议的过程中,成本部、设计部充分沟通,进行了多轮次的讨论,最终共同制定出施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议,有效提高了设计、成本人员的成本管理责任心,为施工图设计阶段的成本管理开创了有利的条件。

3、有针对性制定限额设计成本控制建议

综合考虑各分项工程的不同特点,对发展成本目标的分解、细化、完善,在市场调研及公司以往工程探究的基础上,分别有针对性地对相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议。总体原则:能量化的指标一般给出技术指标或经济指标;不能量化的,给出定性描述,对主要的材料设备选型给出成本控制建议。

4、设计过程跟踪、信息及时反馈

施工图设计过程中,设计部人员与设计院密切配合,审核设计院提交的过程文件,成本部根据设计进程,按设计要求随时进行测算,并将测算结果、比选意见及时反馈给设计人员,在施工图设计过程中不断配合设计进行优化。

施工图设计图纸完成,及时编制施工图预算及施工图设计阶段分析报告,对设计阶段成本控制建议具体实施情况予以说明、对成本动态状况进行分析说明,并及时反馈给设计人员,方便了各部门不断总结提高,并执导下阶段工作。

•黄金秘笈

成本意识要超前,想到的事情就一定要想办法做到。

•致胜一招

成本人员在设计阶段积极努力配合设计部,与设计人员充分沟通、信息及时反馈、共享。 

三.金地施工阶段成本管理

一、施工阶段合同管理

•心得要诀

1、规范合同条款

在合同范本的基础上,对每一份香蜜山合同作针对性的修改、补充;定期对合同范本作补充、修改及优化,增强了合同条款的适用性和实用性。

2、加强合同交流

在项目实施过程中,对合同及招投标与工程部定期进行交流,主要对各专业分包工程的共性问题、与总包的协调配合等问题予以统一说明,对需交流合同及招投标工程的招标文件的重点内容予以强调、说明(主要内容:工程的承包范围、承包方式、工程量计量规则、结算方式、付款方式及其他需特别说明的地方)。

3、合同履行跟踪

在整个项目的实施过程中,与工程部紧密联系,对各个合同的履行情况进行跟踪,发现问题及时处理,并做好合同履行,涉及合同需完善的地方及时地补充到以后拟定的合同中。

•黄金秘笈

周密的合同条款可以有效规避成本风险、降低工程管理难度。

•致胜一招

合同条款需成本部、工程部群力群策,共同保证合同内容不断完善。

二、施工阶段设计补充预算管理

心得要诀

1、高效率的设计变更估价

与设计部紧密协调、沟通,严格按程序要求,对每一个补充设计、对每一张超过5万元的设计变更单在最短的时间内进行变更内容估价后,与设计沟通,对价格高的变更看是否还能够优化,优化确认后再决定是否实施。

2、现场签证的充分沟通

在现场签证和审批施工方案时,成本人员经常积极主动参与到工程部的工程管理中去,配合工程部分析该项签证是否与合同及招标文件一致,是否应该给予签证,应该给予签证的内容成本估价多少。

3、补充预算的编制、审核

每月成本部对总包工程中审核手续齐全、并经现场工程师签字确认已全部实施完成的设计变更、现场签证、补充设计结算资料审核确认后,进行补充预算编制。

总包补充预算的汇总:每月补充预算的汇总工作按各单位工程和按各张设计变更、现场签证、补充设计单据分别汇总。

按各张设计变更、现场签证、补充设计单据汇总,则从汇总表可以得知每一张单据变更或签证的原因是什么、变更或签证的部位在哪里、变更或签证的主要内容概要描述、变更或签证的审核金额是多少。大大方面了设计、工程人员对每一张变更、签证价款的深入了解。

黄金秘笈

积极配合施工、设计,充分换位思考,高效做好本职及配合工作。

致胜一招

施工过程成本管理事项无巨细之分,每一件事都要扎扎实实做好、做到位。

三、施工阶段项目成本动态管理

心得要诀

1、成本动态预测

每月对项目成本情况进行整合和疏理,对项目成本进行动态预测,对成本变动情况分析研究,不断总结。

2、动态成本信息及时反馈

对动态成本信息及时向各相关领导及各相关部门进行信息反馈。对每月总包补充预算,经公司领导审批后,上传成本信息库及香蜜山协作网站。按单位工程汇总的补充预算上传成本信息库后,进行每月的补充预算分解;按各张设计变更、现场签证、补充设计单据汇总表提交给设计、工程等各相关部门,进行内部质量成本管理分析。

3、成本预警

每月对预计要超或超成本目标的分项工程及时作出成本预警,有利于及时进行成本优化调整。 

黄金秘笈

成本信息的及时反馈,让大家都做到成本心中有数。

四.金地合同招标环节成本管理

心得要诀

1.部门之间的相互协调沟通,互相补位精神

工程计划常常受一些原来未曾预料到的因素影响,在香蜜山的总包工程招投标过程中,由于图纸出图时间比原计划推迟,一些关键的技术文件的提交时间推迟,使得香蜜山的总包招投标工作在时间上非常紧张。为了能够按照总的计划完成香蜜山的招标工作,成本部最大限度地发挥了部门之间的沟通、协调和互相补位的精神,把前面损失的时间补了回来。最后终于在总的计划完成时间之前完成了总包招标工作,为整个项目的顺利实施铺平了道路。

2.招标工作计划提前,市场调研充分

招标前充分的市场调研,市场水平摸底,能够确定投标的合理上限及下限。对投标方的工程量清单报价进行细致的分析,然后与投标方进行充分的商务谈判,有针对性的价格引导,从商务谈判中发现使造价增高的因素,在满足使用要求、外观要求前提下优化方案。专业分包工程中,工程计划提前制定,计划细致详尽,市场触觉敏锐的,提前做好准备。凭着敏锐的市场的触觉,香蜜山发电机采购工程比原计划提前了整整4个月,事实证明由于我们提前采购订货,使得后来由于发电机市场的材料上涨及供货货源紧缺,对我公司未造成任何影响。

铝合金门窗工程造价仅次于电梯工程排在第二位,在对各投标单位的初步报价进行详尽分析后,找出报价中不合理之处,有针对性进行引导,使得各投标单位报价从1180万到最后投标的900多万,中建公司、深圳中航两家单位均是从初步报价中就感觉比东莞、南海的单位价格高,主动退出投标,而深圳泰然作为我公司的老合作单位,也感到竞争的白热化,最后投出了令人满意的低价,以915万元中标。

参与投标的单位在此领域均是专家,我们在与他们接触中会得到很多有用的信息,仔细分析应用,可以合理地降低造价。本次招标过程中,投标单位在钢化玻璃使用范围,铰链尺寸、五金配件品牌方面给我们提了很好的建议,采纳后使造价下降不少。

3.建立总包及分包工程合同标准化范本

在项目的实施过程中,我们提炼了出各个不同类型的分包工程合同标准化范本,大大提高了成本部内部的工作效率,同时在合同使用过程中,经常与工地现场工程师沟通,对于争议经常发生的焦点部分,不断完善和改进。合同标准化范本的不断完善,使我们的合同严密性、完整性大大加强,避免了纠纷,对于确保工程能够按时保质顺利完成提供了法律的保障。

黄金秘笈

1、在付款方式与工程造价之间找到平衡点;

2、在成本与安全之间找到平衡点;

3、运用公司的公信力,消除对方疑虑,为将来的合作打好基础。

致胜一招

1、与投标单位充分沟通,尽可能地同投标单位建立起友谊,与投标方做朋友,而不是做敌人,这样他们会告诉你一些行业的秘密和提出一些非常好的建议。

五.金地合同分解环节成本管理

心得要诀

1、限额设计成本控制建议的制定:

——对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点进行重点控制

在金地项目施工图设计阶段,根据成本部长期工作实践积累下的一些项目开发过程中对建安成本影响较大,且比较容易造成成本流失的关键点进行重点关注,并对各种可能的设计方案进行专项的成本分析,提出一些在施工图设计中应该引起高度重视,而且是切实可行的限额设计建议,与我方的设计师及设计院进行充分沟通后付诸实施。

如:土方的挖填平衡、挡土支护及桩基的选取形式、主体结构中的钢筋及砼指标等都是此次金地项目限额设计的控制要点,以上各项内容设计的经济性在随后的施工过程中也得到了充分的验证。

2、各分项工程承包模式的确定和成本控制目标的确定;

——确保各分项成本目标的实现并为接下来的招标工作提供指导

根据各分项工程的具体情况,选取最适应现场情况且对我方最为有利的承包方式。

对于个别必须提前开工,需独立到政府部门办理相关的报建、招标及开工手续的工程,甲方进行直接发包,采用单价包干的承包方式;

对于总包工程中一些专业性较强、行业竞争较激烈、市场水平与定额水平有一定差异性的工程作为总包工程的甲方指定分包工程,引入市场竞争机制,从而达到降低成本、保证成本目标实现的目的。根据各工程不同的具体特点选取总价包干、单价包干或二者相结合的承包方式。

3、分项工程合同成本目标及招标控制目标的确定;

——合理有效的将成本目标分解到每个工程合同及每项招标工作中

在确定各分项工程承包方式和承包范围后,依据长期积累的成本经验将项目的成本目标合理的划分到不同的施工项目合同中,再依据合同成本目标在充分考虑施工中设计变更和现场签证的情况下,形成单项工程招标控制目标,从而将成本目标细分到每一项招标工作中,真正的做到了将每个分项工程的成本变动情况控制在自己掌控范围内;

形成了一个项目总成本目标→分项成本目标→合同成本目标→招标成本控制目标的有效的成本控制梯队管理,为地产项目成本目标的最终实现打下了坚实的基础。

4、项目主要材料(设备)采购方式及成本控制目标的确定;

——为将来材料的选型定板工作提供依据

经过细致的比较分析及充分的市场调研,在金地项目上我们将主要材料的采购方式做了如下细分:

对金额较大,质量要求较高、对楼盘的素质影响较大、施工进度配合要求不高,可以相对独立施工的设备及成品材料采取甲购方式;

对于设计阶段无法定板且该材料品牌差异较大,对楼盘的素质及效果影响很大且与施工单位工程配合较密切,信息价相差很大的材料采用甲定乙购方式;

对楼盘效果及素质影响不大,且有三家及以上供应商价格、质量相近、与信息价接近且与施工进度及配合较密切的材料采取甲方指定范围乙方采购的方式;

对市场上的所有同类材料价格都接近、对楼盘效果及素质基本没影响,与信息价很接近的材料采用乙定乙购的方式;

黄金秘笈

1、房屋建筑的结构工程对楼盘的素质影响较低,此部分的建造成本能省则省,对楼盘素质影响较大的重点部位的建筑工程可以适当加大成本的投入力度,起到画龙点睛的效果;

2、实践证明在分项工程承包方式的选择上,在各种前提条件都成熟的情况下应该尽可能的采取总价包干的方式,这样能够在最大程度上防止变更和签证的随意发生,使分项工程的成本限制在可控的范围内,很好的保证成本目标的实现。

致胜一招

1、对设计部及相关设计单位的设计工作进行全程的跟踪,和他们一起探讨设计方案的经济性,增强其设计过程中的成本意识,在设计的源头上控制住成本。

六.金地样板房成本控制管理

心得要诀

1、广泛搜集资料,掌握当前装修工程报价水平

装修市场基本为各施工单位自主报价,报价随意性大,对成本控制非常不利。因此,广泛搜集各类装修工程的成本资料,及时掌握当前的市场价格,尤其是拟邀请投标单位的报价水平,对于指导样板房装修工程招标、控制成本具有极大的现实意义。

2、主动参与设计,争取选择性价比最好的设计方案

积极主动与设计部进行沟通,了解设计师样板房设计的思路,对某些造价较高的分部分项工程预估造价,当成本超过控制目标时,有针对性地提出修改建议,并协同设计部与设计师进行进一步沟通,争取选择性价比最好的设计方案,这样能够有效的控制工程成本。

3、利用甲定乙购、乙定乙购材料控制成本

样板房装修工程成本中,材料价格占很大比重,装修企业的额外利润也大多来自材料价差。因此,针对设计师要求较高的对设计效果有很大影响的材料、单价较高对成本高低影响很大的材料采用甲定乙购、乙定乙购的方式进行限价,既能保证设计效果的实现,又能有效控制样板房装修工程成本。

4、模块化计价,保证了工作方法的延续性和高效性

对于在样板房装修工程中几乎每次都会出现,而价格变动又不太大的一些分部分项工程,在充分调研的基础上编制基本价格,以某种类似“企业定额”的形式予以模块化,既有利于成本的控制,又提高了实际工作的效率。例如墙地面铺贴工程的人工辅材费用、给排水、电气管线的费用、各类灯具、卫生洁具的安装费用等等。诸如此类的分部分项工程价格予以模块化后,在编制不同样板房的预算时,仅需调整主材差价,再对个别内容进行调整。这样一来,无论是谁,都能在较短时间内较准确地编制出预算。

成功要诀

1、掌握各类材料的市场价,为设计方案的选择提供支持;

2、良好的沟通是成功的开始。

致胜一招

工作做在前面,困难想到前面,以积极主动的姿态来控制成本就必能取得良好的成绩。

本期金地集团设计管理专题分享完毕......

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