一场开在雄安新区的行业会议,透露出住房租赁金融发展的哪些动向?

央行观察102018-02-15 16:03:57

一场开在雄安新区的行业会议,透露出住房租赁金融发展的哪些动向?

获益于科技革命和认知提升,雄安新区住房租赁制度的改革探索则有望打破既有格局,在时代需求的感召下,数据技术对交易底层信息结构的改造和国家权力在管理技艺提升、管理边界扩大前提下高屋建瓴的顶层设计,辅之以金融对资源的跨主体、跨时空错配,必然激发出五彩斑斓的化学反应,我们不妨拭目以待,更不如作而行之。

车宁,央行观察专栏作家,大型银行网络金融部高级经理

作为新时代改革探索的新航标,雄安新区从“概念孵化”到“万物生长”,其300余天来的一举一动及其背后政策导向皆与行业发展、百姓民生息息相关,首当其冲的,当然是住房体系“长效机制”落地路径及其衍生效应。(更多有关住房租赁的内容,详见:《刍议住房租赁金融:风口、模式、创新、展望》)

2月10日,雄安新区管理委员会召开住房租赁积分专题研讨会,遍邀金融机构、科技企业、房产企业、高等院校等“共商大计”。在主要支持单位中,赫然出现了建设银行、蚂蚁金服、链家集团等行业领袖的身影,而在会后传出的相关信息中,也颇多住房租赁金融发展基础设施层面的“干货”,弥补了前期制度建设和商业模式讨论上的诸多空白,使“多主体供应、多渠道保障”的改革总体思路在实际操作层面更接地气,考虑到雄安新区在住房改革领域承担的“先行先试”角色,其方案成熟后很可能全国推广。

概言之,会议可谓低调,意义不可小瞧。

会议背景:露重飞难进,风多响易沉

从住房市场宏观表现层面来看,2017-2018年的这个冬天显得格外寒冷,不仅由于平淡无奇的销售表现,也是因为你追我赶的管控升级:一方面,多数代表城市量价齐跌的情况没有根本改观,另一方面,从中央到地方,深化指导、分类调控仍在继续落实,“目标不动摇、力度不放松”的政策宣示言犹在耳。在料峭春寒中,唯一的一抹亮色来自住房租赁:试点城市全部进入实施阶段,长效机制加快形成。

微观层面,地产调控升级叠加金融加快缩表,又逢本轮网络技术革命泡沫尾部,前期风光无限的头部企业各个捧上了自家“难念的经”:对于金融机构来说,既然规模*利差的商业模式没有根本变革,就要在资金相对紧张、资产相对枯竭的背景下寻找新增长点,并努力带动中间业务收入增长;对于科技企业来说,一端是场景挖掘越加充分,流量购买越加昂贵,另一端却是因行业监管加强等导致流量变现的渠道、规模、速度迅速收窄,也亟需新盈利空间、新应用场景的开拓;对于地产企业/中介来说,当销售被斩去一臂后,其利润靠租赁拉动也是题中应有之义。

企业如此,政府也不遑多让。2016-2017年住房市场的迅猛上涨及随后的多重打压,不仅使地方政府的土地财政走到尽头,也因为平衡市场价格加速土地供给而大大消耗了其土地储备。雪上加霜的是,在经济发展模式转型、挤出GDP增长水分阵痛共振下,地方政府尤其是三四线以下城市地方政府寻求稳定的新财政来源的要求也日益迫切。

可想见,推进完善住房租赁金融已不是一时一地的个别需求,而是后地产经济时代相关主体寻求破局的共同呼声。

创新之处:还应毫末长,始见拂丹霄。

不同于资本市场上夺人眼球的ABS、REITS,也不同于台前幕后土地移转的纵横捭阖,雄安新区此次行业会议所透露出来的建设方案着力点现在看主要集中在积分管理和平台建设方面。从“术”的层次观察,是在比特化时代先进处理技术支持下社会治理思维的跃进和公共管理能力的扩张,从“道”的层次解读,是改变了过去依赖于静态的身份认定来匹配资源的路径,转而探索依赖于动态的贡献评价来赋予权利,国家“有形之手”的引导作用更加明显。另外,从制度安排透露的住宅多元产权、用途设计看,在城乡二元机制无法打破、地方政府财力紧张、金融处于收缩周期等刚性条件约束下,以雄安新区为范本的住房租赁市场将在很长时间内处于不同解决方案的检验试错阶段,根据各地需求和禀赋的不同,市场的“地方化”色彩将非常明显。

积分设计层面,最根本的是支撑了前述资源匹配基础从单一身份到多元数据的落地,具体表现在:管理体系上,既包括静态数据,也包括动态数据,且根据级别进阶匹配不同的租购权利;积分内容上,既包括以学历、职称等静态数据为基础的以身份特质为主要内容的基础积分,也包括以租房行为评价、合规守序考察乃至绿色公益行为等动态数据为主要内容的场景积分;数据来源上,既以政府为主导,也包括产、学、研及民众多方参与;机制设计上,预期将建立常设的规则委员会,汇集专家和民众智慧持续优化相关方案。

分层赋权层面,最核心的是鼓励用户贡献和共享更多个人信息、公益行为,其对价是享受更多住房权利和社会福利。在初验阶段,租户没有档案数据和积分,系统选择“容缺受理”,即在善意推定基础上赋予租户基本的租房权利,可租用市场化房源;在后续阶段,租户陆续产生和补充基础积分、行为积分和公益积分,由此可租用包括公益性房源在内的所有房源;在高级阶段,租户积分总值达到房屋购买准入门槛,按政策安排购买不同产权形式的居住房产。

公共系统层面,最亮眼的是提出了底层数据处理上的区块链架构,不仅包括区块链1.0身份识别的功能,也包括了区块链2.0智能合约的功能,不仅可以容纳政府、银行、租户、中介等多方市场主体,也可以为住房租赁及其后续的ABS、REITS等融资项目提供支持。在此基础上,还建设有政府主导的住房租赁积分平台、住房租赁管理平台以及市场主导的租赁交易服务平台,后者则包含有政府背景的雄安集团租赁服务平台(机构租房)和开放性的市场其他租赁服务平台(市场租房),可以想见,在资本和土地等刚性资源约束下,住房租赁的供给和模式必然是多元、分层的。

影响评估:潮平两岸阔,风正一帆悬。

从市场结构上分析,首先是交易博弈的模式从短期化趋向长期化,有助于形成稳定且持续增长的市场,信息和价值也被不断发现和创造出来,金融介入的形式和规模都将有大的飞跃,但产品的设计思维需要随着市场逻辑变化而变化,资产-负债-收益等也需要重新测量。随之而来的是市场主体的多元化,需求侧是租户结构有望优化,中高端人群的部分需求将被引流至此,服务人群覆盖和规模的增长更考验产品设计和运营能力;与此同时供给侧也旁及金融、地产和科技几大热门产业的所有主流玩家,并很可能成为新技术、新业态破土而出的前沿领域。最后是购房和租房的关系,过去在考察两者之间关系时,或者从需求角度看租房分流部分需求构成购房的竞争,或者从供给角度看部分购房成为租房的资产来源,另外还有客户群体不同两者不构成实质竞争的判断,而根据前述积分管理相关内容,需要住房租赁积分达到一定阈值后方具有购房资格,两者又构成了因果关系,这种制度设计既客观上降低了租户违约风险,对金融机构信贷等产品设计和发售搭配的连续性也提出了较高要求。

从商业模式上分析,根据现有信息,政策设计者通过雄安新区这一范例试图展现给我们的是一份覆盖广阔、错落有致的立体方案:既包括存量房屋,也包括新增房屋;既有政府投资平台为主导的模式,也有市场发挥作用的空间;既有政府推出的公共租赁房屋,也有企业牵头的员工租赁房屋;既有国有土地,也有集体土地,甚至包括城市更新。在市场发展早期,各种商业模式将在并行不悖中接受市场的考验。对于金融机构来说,关键点在于不仅仅是用某一个或某一类产品、工具来满足市场需求,而是针对纷繁复杂的情况提供多套综合解决方案,并动态调整不同商业模式投入的资源多少。需要重点提及的是,虽然住房租赁金融更多属于个人金融服务范畴,但在可预见的未来,以商业银行为代表的金融机构间还是需要比拼对公服务和把握能力来从源头上有效控制风险。

数据利用层面,凭借区块链、大数据、人工智能等技术的运用,新区住房租赁的基础设施建设高度数码化,更进一步地在制度层面还落实了“代码即法律”的要求,折射到对金融机构的要求上面,一则是数据能力、科技能力正式成为竞争力的外部表现(之前更多表现为“内功”),甚至成为行业进入的门槛,二则反映在产品设计上,过去个人信贷产品的技术使用主要集中在后台运营、统计管理和前端展示、渠道部署方面,技术之于业务的改造则很少涉及,既然未来金融产品赖以发生发展的市场基础已经比特化、智能化、线上化了,那业务逻辑又何必抱残守缺呢?

另外还需要关注绿色金融、普惠金融等过去仅停留在意识形态层次相关模式的发展。在过去的价值判断和信用评分中,更多是对目标客体消极道德也即不作恶的考量,对于积极道德则鲜有涉及。新区住房租赁评分中破天荒地引入了绿色公益变量,其背后在道德价值抽象层面的是非暂且不论,仅从实际效果观察则很有可能促成碳交易、三农扶贫等成果可确权、可分割、可交易,且在足够信息支持下实现在金融商业实践层面的落地,其衍生的创新及效果值得期待。

从刀耕火种到文明诞生,从古典城邦到现代社会,我们随处可见文学家对“居者有其屋”的吟哦,思想家对土地-住房制度扭曲人性的批判,可以说,一部人类发展历史,半篇笔墨凝结在此。不过,早先的努力方向,或者是在主体道德、行为的提升和矫治上,或者是在客体供给、结构的优化和改造上,对于其交易行为的基础架构则熟视无睹,金融所发挥的功能也无非是在此限度内左右腾挪资源。获益于科技革命和认知提升,雄安新区住房租赁制度的改革探索则有望打破既有格局,在时代需求的感召下,数据技术对交易底层信息结构的改造和国家权力在管理技艺提升、管理边界扩大前提下高屋建瓴的顶层设计,辅之以金融对资源的跨主体、跨时空错配,必然激发出五彩斑斓的化学反应,我们不妨拭目以待,更不如作而行之。

一场开在雄安新区的行业会议,透露出住房租赁金融发展的哪些动向?

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